ฉันต้องการซื้อที่ดิน - วิธีกำหนดต้นทุนที่แท้จริงของที่ดิน

2024 ผู้เขียน: Sebastian Paterson | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-16 13:54

มูลค่าตลาดหรือมูลค่าในการใช้งาน?

เหตุใดฉันจึงใช้เครื่องหมายคำพูดเมื่อพูดถึง "มูลค่าตลาด" ของที่ดิน? เมื่อกำหนดราคาตลาดของที่ดินพวกเขามักจะคิดจากราคาเฉลี่ยของการซื้อที่ใกล้เคียงกันในด้านคุณภาพที่ตั้งพื้นที่ประเภทการใช้ที่ดินที่ผลิตในช่วงเวลาหนึ่ง (ไม่นานเกินไป) ดังนั้นยิ่งมีการวิเคราะห์ธุรกรรมดังกล่าวมากเท่าใดก็จะสามารถกำหนดราคาของพื้นที่ที่เราสนใจได้แม่นยำมากขึ้นเท่านั้น

ในขณะเดียวกันก็จำเป็นต้องทำธุรกรรมโดยใช้รูปแบบทางการเงินที่คล้ายคลึงกันโดยไม่มีเงื่อนไขพิเศษใด ๆ สำหรับการโอนสิทธิ์ความเป็นเจ้าของข้อ จำกัด และภาระผูกพัน

อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติการใช้เทคนิคนี้ไม่ได้ให้ภาพที่เป็นเป้าหมายของสถานการณ์ตลาดเสมอไป จนถึงปัจจุบันตลาดสำหรับที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเพิ่งเริ่มก่อตัวขึ้น โดยส่วนใหญ่แล้วธุรกรรมที่ดินจำนวนมากได้รับการสังเกตในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมาเท่านั้น ใช่ในปีหรือสองปีที่ผ่านมามีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมากพอสมควร แต่สำหรับฉันแล้วดูเหมือนว่าจะเป็นการออกกำลังกายที่ไร้ประโยชน์ในการกำหนดราคาซื้อและขายที่แท้จริงสำหรับพื้นที่จำนวนมาก

ในแง่หนึ่งแปลงเกษตรจำนวนมากเปลี่ยนเจ้าของอันเป็นผลมาจากขั้นตอนการบริจาคแม้ว่าในความเป็นจริงจะมีธุรกรรมการซื้อและการขายก็ตาม เนื่องจากธุรกรรมการบริจาคเป็นธุรกรรมที่ไม่มีเหตุสมควรในกรณีดังกล่าวจะประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่โอนไปยังเจ้าของใหม่ได้อย่างไร?

ใช่และเมื่อทำธุรกรรมสำหรับการขายที่ดินบ่อยครั้งที่สัญญาระบุมูลค่าที่ต่ำเกินไปของที่ดินโดยหลักแล้วเพื่อที่จะจ่ายภาษีน้อยลง

ในทางกลับกันคุณจะไม่ได้รับคำแนะนำจากราคาที่ระบุไว้ในข้อเสนอโฆษณาสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ ประการแรกบ่อยครั้งมากเมื่อขายที่ดินมีคนกลางจำนวนมากเพิ่ม 20 หรือ 40-50% ของราคาเริ่มต้นของที่ดิน ประการที่สองเจ้าของที่ดินเองมักจะเปิดเผยวัตถุในราคาที่สูงเกินจริงโดยคำนึงถึงการค้าต่อไปสำหรับการลดลง เป็นที่น่าพอใจมากสำหรับผู้ซื้อที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยส่วนลด 10-15% ในขณะที่รู้สึกเหมือนเป็นนักธุรกิจที่มีอำนาจ ประการที่สามสถานการณ์ของตลาดมีการเปลี่ยนแปลงบ่อย ทางเลือกหนึ่งที่พบบ่อยที่สุดคือเมื่อมีการเสนอขายที่ดินในราคาที่ต่ำกว่าที่เคยแสดงไว้ ตัวอย่างเช่นมีผืนอื่นที่มีลักษณะคล้ายคลึงกันใกล้กับที่ดินของคุณและเจ้าของรีบตัดสินใจขายในราคาลดจำนวนมากเนื่องจากความต้องการเงินทุนเร่งด่วน

มีเหตุผลอีกประการหนึ่งที่ทำให้การประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินเฉพาะเจาะจงเป็นเรื่องยากการขาดตลาดจำนองสำหรับที่ดินเกือบทั้งหมด

ดังที่ฉันได้กล่าวไว้ข้างต้นในปัจจุบันตลาดที่ดิน (โดยเฉพาะสำหรับแปลงสำหรับโครงการเชิงพาณิชย์เช่นพื้นที่ขนาดใหญ่) ยังไม่เกิดขึ้น ปริมาณธุรกรรมในพื้นที่เฉพาะและวิธีการดำเนินการไม่อนุญาตให้ดำเนินการด้วยความน่าเชื่อถือการวิเคราะห์ที่เพียงพอสำหรับการประเมินมูลค่าของที่ดินอย่างถูกต้องและตรงตามวัตถุประสงค์การวิเคราะห์ที่สามารถใช้เป็นพื้นฐานเมื่อพิจารณา ที่ดินเป็นเรื่องของการจำนองโดยไม่ต้องมีผู้ค้ำประกันเพิ่มเติมหรือค้ำประกันทางการเงินเพิ่มเติม …

ฉันคิดว่าไม่โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าเราไม่ใช้คำว่า "มูลค่าตลาด" ที่คลุมเครือ แต่พูดถึง "มูลค่าผู้บริโภค" ของไซต์นี้หรือไซต์นั้น หากเข้าใจว่า "มูลค่าตลาด" เป็นจำนวนเงินที่สามารถขายพล็อตได้ในช่วงเวลาที่กำหนดเมื่อประเมินมูลค่าผู้บริโภคจะมีการพิจารณาปัจจัยหลายอย่างรวมถึงปัจจัยหลัก:

ก) การเปลี่ยนแปลงของราคาสำหรับแปลงที่คล้ายคลึงกันทุกประการสำหรับระยะสั้น (1-2 ปี) และระยะกลาง (5 ปี)

b) พลวัตที่คาดหวังของการเปลี่ยนแปลงราคาสำหรับไซต์โดยคำนึงถึงปัจจัยต่างๆเช่นแผนระยะยาวสำหรับการพัฒนาดินแดนที่อยู่ติดกันสถานการณ์ทางการเมืองและเศรษฐกิจในเขตพื้นที่ภูมิภาคเรื่องของสหพันธ์การเปลี่ยนแปลงใน สถานการณ์ทางนิเวศวิทยากระบวนการทางภูมิอากาศในพื้นที่ที่กำหนดกระบวนการทางสังคมและประชากร ฯลฯ

c) การวิเคราะห์ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในพื้นที่ต่างๆของการพัฒนาที่ดินแปลงนี้ความเป็นไปได้ในการเอาชนะความเสี่ยงดังกล่าวและการคำนวณต้นทุนวัสดุที่เกี่ยวข้อง

ง) การพยากรณ์สภาพคล่องของที่ดินในขั้นตอนต่างๆของการพัฒนา

แม้ว่าความจริงที่ว่าคำตอบสำหรับแต่ละประเด็นข้างต้นอาจเป็นค่าประมาณ แต่การรวมกันของพวกเขาเมื่อศึกษาภายในกรอบของแบบจำลองทางคณิตศาสตร์จะให้คำตอบที่ค่อนข้างถูกต้องเกี่ยวกับมูลค่าผู้บริโภคของไซต์ซึ่งเข้าใจว่าเป็นค่าสูงสุดที่อนุญาต จำนวนเงินการลงทุนซึ่งเมื่อซื้อที่ดินช่วยให้มั่นใจได้ถึงผลกำไรจากการพัฒนาเว็บไซต์ต่อไป